¿Qué licencia de obra necesito?
Es la duda que más retrasa una reforma y la que peor está explicada en internet. Responde cinco preguntas sobre lo que vas a tocar y te decimos qué trámite te corresponde, qué documentación suele pedirse y qué implica para tu calendario.
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Qué implica
Esto es una orientación general, no un informe urbanístico. Cada ayuntamiento tiene su propia ordenanza y la calificación final la hace el técnico municipal. Nosotros lo verificamos en la sede electrónica de tu ayuntamiento antes de darte fecha de inicio.
Los tres trámites, explicados
Esta es la tabla que hay detrás del asistente. Los nombres exactos cambian de un ayuntamiento a otro, pero la lógica de fondo es la misma en toda la isla: cuanto más afecta la obra a la estructura, a la superficie o a lo que se ve desde la calle, más exigente es el trámite.
Comunicación previa
Solo tocas acabados: alicatado, pavimento, sanitarios, pintura, mobiliario o carpintería interior. Ni estructura, ni distribución, ni exterior.
- Comunicación al ayuntamiento con la descripción de los trabajos y su presupuesto.
- En bastantes municipios permite empezar desde la presentación, sin esperar resolución expresa.
- Gestión documental del escombro igualmente.
Ojo: Ojo con una trampa habitual: si al picar aparece que hay que tocar un tabique o rehacer una instalación, el supuesto cambia y el trámite también. Conviene consultarlo antes de empezar, no después.
Obra menor
Cambias cosas por dentro sin tocar estructura, superficie ni el aspecto exterior. Es el supuesto más habitual en una reforma de vivienda.
- Solicitud con descripción de la obra, presupuesto desglosado y, según el municipio, planos del estado actual y del reformado.
- En algunos ayuntamientos basta con una declaración responsable; en otros hace falta resolución. Depende de la ordenanza concreta.
- Gestión documental de escombro en vertedero autorizado.
- Puede pedirse memoria firmada por técnico si hay cambio de distribución.
Ojo: Aunque el trámite sea más ligero, no es opcional. Empezar sin él expone a la paralización de la obra y a un expediente, y complica cualquier venta futura.
Obra mayor
Tu obra afecta a la estructura, a la superficie construida o al aspecto exterior del edificio. Eso la sitúa fuera de lo que se puede resolver con un trámite simplificado.
- Proyecto redactado y firmado por técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico según el caso).
- Dirección facultativa de la obra durante su ejecución.
- Estudio de seguridad y salud, y gestión documental de los residuos de construcción.
- Resolución expresa del ayuntamiento: no puedes empezar por el hecho de haber presentado la solicitud.
Ojo: Es el trámite más largo de los tres y el que conviene arrancar antes que ninguna otra cosa. Si tienes fecha de entrada a vivir, cuenta el calendario administrativo hacia atrás desde ella.
| Lo que vas a hacer | Trámite habitual |
|---|---|
| Pintar, cambiar sanitarios, alicatado o pavimento | Comunicación previa |
| Renovar fontanería o electricidad sin tocar tabiques | Comunicación previa u obra menor |
| Cambiar la distribución con tabiques no portantes | Obra menor |
| Cambiar ventanas manteniendo hueco, color y material | Obra menor |
| Abrir un hueco en muro de carga | Obra mayor con proyecto |
| Modificar fachada, cubierta o aspecto exterior | Obra mayor con proyecto |
| Cerrar una terraza o ampliar superficie | Obra mayor con proyecto |
| Cambiar el uso de un local a vivienda | Obra mayor con proyecto y licencia de cambio de uso |
Municipios de Tenerife con casco protegido
En estos municipios, cualquier intervención visible desde la vía pública tiene condicionantes adicionales. No es un obstáculo insalvable: es algo que hay que meter en el calendario desde el principio en lugar de descubrirlo con el andamio ya montado.
- San Cristóbal de La Laguna. El conjunto histórico de San Cristóbal de La Laguna es Patrimonio de la Humanidad. Cualquier intervención visible desde la vía pública —fachada, carpintería, cubierta, cerrajería— tiene condicionantes de material, color y despiece, y suele exigir informe adicional.
- La Orotava. La Orotava tiene casco histórico protegido, con criterios propios sobre fachada, carpintería y volumetría en el entorno del casco.
- Icod de los Vinos. Icod de los Vinos conserva casco protegido en el entorno del Drago y la zona histórica, con condicionantes sobre lo visible desde la calle.
- Santa Cruz de Tenerife. Santa Cruz tiene áreas con protección ambiental y edificios catalogados, sobre todo en el entorno del centro histórico. Conviene comprobar si tu edificio está catalogado antes de proyectar.
- Puerto de la Cruz. El casco antiguo del Puerto tiene protección y edificaciones catalogadas en el entorno del puerto pesquero y la zona histórica.
Otros municipios del norte como Garachico, Los Silos o San Juan de la Rambla tienen también entornos históricos con protección. Si tu vivienda está en un casco antiguo, dilo en la visita y lo comprobamos antes de proyectar nada.
Por qué no publicamos las tasas de cada ayuntamiento
Porque cambian, y una tasa desactualizada en una página web es peor que no dar ninguna: te haría planificar con un número falso. Las ordenanzas fiscales se revisan periódicamente y cada uno de los 31 municipios tiene la suya. Lo que sí podemos decirte es que en el conjunto del presupuesto, licencias y técnicos pesan entre un 3 y un 6 %, y que esa partida va desglosada aparte en cualquier presupuesto bien hecho.
Cuando llegue tu obra lo comprobamos en la sede electrónica de tu ayuntamiento y te lo damos por escrito con la fecha de consulta.
Tienes el desarrollo completo del tema en la guía de licencia de obra para reformar en Tenerife. Y si aún estás calculando números, mira la calculadora de precio.
Preguntas frecuentes
Las preguntas que más nos hacen en las visitas. Si la tuya no está, pregúntanosla directamente.
¿Qué licencia necesito para reformar un baño o una cocina?
Si solo cambias alicatado, sanitarios, mobiliario y grifería sin tocar tabiques ni la bajante, suele bastar con comunicación previa. Si además mueves tabiques o rehaces la instalación, pasa a obra menor. Cada ayuntamiento tiene su ordenanza, así que lo comprobamos en su sede electrónica antes de darte fecha de inicio.
¿Cuándo hace falta obra mayor con proyecto?
Cuando tocas estructura (muros de carga, vigas, pilares, forjado), cuando amplías superficie o cambias el uso, o cuando modificas la fachada, la cubierta o el aspecto exterior. En esos casos hace falta proyecto y dirección de un técnico competente, y hay que esperar resolución expresa del ayuntamiento.
¿Puedo empezar la obra sin licencia?
No conviene, y en obra mayor directamente no se puede. Empezar sin el trámite expone a la paralización de la obra y a un expediente sancionador, y deja una irregularidad que aparece años después al vender o al pedir una hipoteca. El coste del trámite es siempre menor que el de regularizar.
¿Cuánto cuesta la licencia y cuánto tarda?
No publicamos importes ni plazos en días, y es deliberado: las tasas y los tiempos varían con cada ordenanza municipal, y una cifra desactualizada en una web es peor que ninguna cifra. Lo comprobamos en la sede electrónica de tu ayuntamiento en el momento de tu obra. En el presupuesto, licencias y técnicos pesan entre un 3 y un 6 % del total.
¿Qué cambia si mi vivienda está en un casco histórico?
Bastante. En La Laguna, La Orotava, Icod, Garachico y otros entornos protegidos, todo lo visible desde la vía pública —fachada, carpintería, cubierta, cerrajería— tiene condicionantes de material, color y despiece, y suele exigir un informe adicional además de la licencia municipal. No hace la obra imposible, la hace más lenta y más técnica.
¿Vosotros tramitáis la licencia?
Sí, forma parte del servicio. Preparamos la documentación y la presentamos, y cuando la obra exige proyecto lo firma un técnico competente. Lo que no hacemos es prometer una fecha de resolución: ese calendario depende del ayuntamiento y no lo controlamos.
¿Ponemos número a tu reforma?
Cuéntanos qué quieres hacer y en qué zona de la isla. Te llamamos, visitamos la vivienda y te pasamos un presupuesto cerrado y desglosado por partidas. Sin coste y sin compromiso.